擁有十多年經驗的精品物業開發商泰萊地產伙伴有限公司（Telok Real Estate Partners）正探索一種比單純建造和銷售房屋更具持續性的商業模式，押注共享公寓項目。

文：黎祖賢

“我們看到的是物業價格升高了，市場能夠給予的卻減少了”。您可能會從市場分析師、立法會議員、社區代表，甚至年輕人的口中聽到這類言論。但是，房地產開發商的理解呢？

彭偉傑是總部設於香港的投資基金泰萊地產伙伴有限公司的合夥人(投資)。他最近在一次採訪表示表示，公司致力為年輕人提供價格合理的精品住宿。自2006年進軍澳門市場，泰萊至今已經開發了10個提供開放式和小型單位的住宅項目並進行銷售，業務領域甚至已拓展至租賃和酒店領域。

該投資基金目前在毗鄰媽閣的河邊新街開發共享公寓項目及精品酒店。該共享公寓取名“Macau Co-Living”，是一幢七層高的建築，目前正處於裝修階段。按照規劃，公寓第一、二層及地下室約6,000平方呎劃為公共區域，提供餐飲服務，第三層至頂樓10套單位可提供約75間獨立房間。

共享公寓每個房間的租金定為港幣4,000元（折合約511美元）至5,400元不等；每名租戶可使用屬於自己的小臥室，但需要與其他六至七名室友共享客廳、廚房和兩個衛生間。租戶必須是本地居民，或持有有效工作簽證的外地僱員，並且必須簽署三個月或以上的租賃合同、交付相當於一個月租金的押金。

協助青年人

十月，彭偉傑安坐在其中一間共享公寓客房中接受訪問。他表示：“公司的使命是為年輕人提供精緻且經濟實惠的居住空間，這是我們一直以來的努力目標。但是，住房價格上漲得如此之快，大多數人都無法負擔。”

“我們於2008年至2009年期間，首次在澳門推出銷售項目時，仍有很多人買得起，因為每套單位的價格不過在100萬元左右。”他指出，泰萊多年來在澳門發展的項目包括提供160套單位的楹樂Cerese和提供32套單位的晶品．藝楹。
他補充說：“2012年至2013年間，住宅單位價格躍升至2、3百萬元。直到今天，除非你有能力負擔4至5百萬元，否則無法在澳門購入任何體面的單位。”同時，他提到本地市場過去十年的價格飆升。根據政府數據，截至2019年6月，住宅平均價格為每平方米110,263元，幾乎是2008年每平方米28,176元的三倍；然而，本地同期的就業人口平均月收入僅增加了一倍，從8,000元上漲至16,300元。

“從年輕人的角度來看，除非你家境富裕，否則購置住宅將變得越來越艱難。”彭偉傑認爲，“這令人非常難過。因此，作為一家小型企業，我們盡力在力所能及的範圍内為年輕人提供協助。”

泰萊的DNA

2016年，由於經濟放緩和博彩業不景氣，泰萊從另一家開發商手中購入了這棟七層高的住宅大樓，並因此製造了房地產市場的一個小麻煩。公司最初出租公寓單位。他承認：“起初我們沒有針對這棟建築的任何具體計劃，只是感到很高興，能夠擁有與公司正在開發的建築物相鄰的物業。”他提及的相鄰建築是泰萊開發精品酒店，該棟擁有60間客房的項目將於明年年初開業。

共居概念在全球範圍內興起，風靡香港、西柏林、倫敦，甚至紐約等城市。（香港報紙《南華早報》最近報導說，香港目前提供的共居單位總數為400個，或於明年增加至1,400個。）泰萊決定將“共居”引入澳門市場，並與擁有新加坡旅館經營經驗的機構合作，委託其管理公司旗下的共享公寓和毗鄰的精品酒店。

該棟七層高的建築更名為“Macau Co-Living”並開始了翻新工程。截至十月，Macau Co-Living共有近20名租客，其中大多數是在本地工作的葡萄牙人、香港人和內地人，還有本地居民。公司預料至2020年中，當整個項目的裝修工程完工後，入住率將達到75至80％。

“我們是澳門第一家銷售開放式住宅的開發商，公司精神是不斷思考新事物，因為市場總是在不斷變化。”彭偉傑說，“我們必須繼續探尋方法，讓人們能夠以更容易且能夠承受的價格獲得良好生活質量。”

劏房單位

儘管他將泰萊描述成一個具有社會責任感的開發商，共居概念本身存在爭議。有評論家將這些項目打上“糖衣版的劏房單位”的標簽。項目的單位被劃分為許多較小的房間，居住條件低於平均水平，一切都爲了經營者利益服務。

彭偉傑辯稱，居住密度能夠將Macau Co-Living與劏房單位區區分開來。“每套單位分得的住客人數是不同的；我們以低密度的方式實現這一點。”他補充說，公共區域佔項目單位平均面積的一半以上，“這是十分慷慨。在其他市場，開發商可能只是在不同位置劃出更多房間。”

他承認幾個人合租一個標準單位的價錢確實比較實惠，但共居項目的主要賣點是社區精神。因此公司將逐步為租客組織更多活動，特別是隨著明年初精品酒店推出。

文化交流

大樓最低兩層及地庫的6,000呎公共區域可成為租客和酒店客人互動的平台。 作爲基金合夥人，彭偉傑說：“概念是創造文化交流，在沒有娛樂場、沒有桑拿浴室或夜總等其它設施的情況下創造另一種選擇……但是年輕人仍然能夠在這裡找到樂趣。”

他說：“了解另一種文化總能令人感到開心。”他補充說，這個公共區域將提供正宗的葡萄牙和澳門餐飲選擇，並於2020年上半年準備就緒，另外10個共居單位將在今年年底之前完成改造工程。“隨著酒店開業，我們將邀請藝術家到這裡舉辦研討會和講座，甚至邀請廚師到公共區域舉辦烹飪課程。”他繼續介紹道，“人們除了工作和玩電話外，還能找到其他可以做的事情。”

由於第三方為大樓公共區域提供清潔服務，因此泰萊相信，數人共居期間，因共同生活引起的麻煩和爭吵將減少。彭偉傑評論說：“如果您無法與室友好好相處，我們可以為你轉換到另一個房間。”

利基產品

除了在媽閣的共享公寓項目外，泰萊還在氹仔舊城區北帝廟和好客鄉莊附近發展另一個類似項目，總共提供約25個出租房間，計劃於明年投入使用。

該投資基金還計劃在新馬路推進第三個提供約50個房間的共居項目，公司希望在這個項目能夠儘快動工。

彭偉傑說：“這些產品不會適合所有人。如果您有家庭、有子女，那麼就不適合這些產品了。”他補充說，共居項目專注於本地年輕人和在澳門工作的外地僱員。“年輕人最樂於嘗試新事物並適應變化。”他說，“我們將留意項目是否能夠發揮作用。”

仲量聯行提供數據指，2019年上半年高端物業租金上漲了7個百分點，比去年同期增長17.5％。不過，今年前六個月的資產價值下跌了3.5％。

就中小型住宅物業而言，因中美貿易戰削弱了投資氣氛等全球經濟不確定性，1月至6月的租金價值也上升了3.8％，資產價值則下降了1.8％。

長期投資

儘管近期住宅租金水平上升較快，仲量聯行的數據卻顯示，本地住宅市場最新的年租金收益率僅維持在1.6％至1.7％之間。

彭偉傑透露，泰萊共享公寓項目的年收益率保持在三個百分點以下，這意味著公司需要經過很長時間才能收回投資。該基金對本地旅遊市場持樂觀態度，預計澳門今年將至少接待4,000萬旅客，2018年創下的入境旅客最新紀錄為3,580萬人次，因此，泰萊相信，隨著精品酒店開幕，公司正逐漸擺脫傳統開發商從銷售中快速獲利的商業模式。

他解釋說：“我們保留物業，卻非逐一出售，這將令經營變得更具可持續性。我們正在摸索這種新的商業模式，希望這將為我們帶來更多穩定的業務。”

轉折點？

“開發商為購買土地付出越來越高的代價，土地銷售記錄屢創新高，這有助於現有項目的銷售，因為人們認為住宅價格將上漲。那是模板，對嗎？”他問，“但是，誰知道音樂將於何時停下？”

他指出，全球範圍內持續的經濟不確定或會影響房地產市場，“不僅是澳門，世界各地正在發生的事情令人難以對市場保持超級樂觀的態度”，他未有談及未來本地房地產市場會否下滑。

最新的官方數據顯示，繼2019年第一季度錄得8.7％下跌後，2019年第二季度出現反彈，增幅為2.5％。

“實際上，市場難以預測，我們不過摸索一種恰當的方式，令業務能夠在好的、一般的、甚至差強人意的時間中，保持運作良好。”彭偉傑總結說，“我們還能夠將價格提高多少？這樣的價格能維持多久？並期望人們能為此付出代價？”

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